Эксперт Шумейко: налоговая научилась вычислять арендодателей по переводам

Сдача жилья — один из самых массовых источников дохода, который чаще всего остается "в тени". При этом налоговая практика за последние годы заметно ужесточилась: ФНС активно сопоставляет данные банковских операций, объявлений о сдаче, показаний арендаторов и даже обращений соседей. Сегодня рассчитывать на то, что такой доход останется незамеченным, уже не приходится, рассказал "Газете.Ru" Дмитрий Шумейко, эксперт по налогам и налоговым проверкам, генеральный директор компании "Шумейко и Партнеры".

Собственник может выбрать один из нескольких налоговых режимов.

"Классический вариант — уплата НДФЛ по ставке 13 или 15% при доходе свыше 2,4 млн рублей в год с подачей декларации 3-НДФЛ. Более простой формат — режим самозанятости, при котором ставка составляет 4% при сдаче жилья физическим лицам и 6% при работе с юридическими лицами, при этом декларации подавать не нужно, а чек формируется через приложение, однако действует ограничение по годовому доходу. При более системной сдаче или наличии нескольких объектов часто используется формат индивидуального предпринимателя на УСН, где налог рассчитывается либо как 6% с дохода, либо как 15% с прибыли", — объяснил он.

На практике чаще всего штрафы возникают из-за неуплаты налога, за что предусмотрено взыскание в размере 20% от суммы задолженности, а при доказанном умысле — до 40% плюс пени. Дополнительным основанием для санкций становится отсутствие декларации, даже если сумма дохода относительно небольшая.

"Также риски возникают при выборе неподходящего налогового режима, например когда фактический доход превышает лимиты для самозанятых, что приводит к доначислениям по другим системам налогообложения. Попытки скрыть доход за счет наличных расчетов также не дают гарантии безопасности, поскольку ФНС анализирует движение средств и косвенные признаки ведения деятельности", — предупредил Шумейко.

Ключевые риски для собственника связаны прежде всего с возможностью доначислений за предыдущие три года, которые сопровождаются пенями и штрафами. При регулярной сдаче нескольких объектов налоговая может переквалифицировать деятельность в предпринимательскую, что влечет дополнительные обязательства. Отдельным фактором становится банковский контроль: частые поступления от разных лиц могут привести к блокировке счетов в рамках требований 115-ФЗ.

"Все чаще проверки инициируются и самими арендаторами, особенно в конфликтных ситуациях. При этом отсутствие официального договора не защищает собственника, поскольку факт сдачи может быть подтвержден перепиской, переводами и свидетельскими показаниями", — заметил он.

Чтобы снизить риски, важно изначально выбрать корректный налоговый режим с учетом объема дохода, фиксировать все платежи официально и оформлять договор аренды, а также внимательно следить за лимитами и условиями выбранной системы.

"Главная ошибка собственника — рассчитывать, что такой доход останется незамеченным. На практике налоговая видит и денежные потоки, и объявления, и поведение арендаторов, поэтому безопасная стратегия сегодня — это прозрачность и грамотная налоговая модель, которая в итоге обходится дешевле, чем штрафы, доначисления и возможные блокировки счетов", — резюмировал Шумейко.