Сумма — сойти: россияне должны за ипотеку рекордные 20 трлн

Сумма, которую россиянам предстоит выплатить по своим ипотечным кредитам, достигла 19,7 трлн рублей, следует из данных ЦБ на начало сентября. И это максимальное значение, о котором отчитывался регулятор. При этом в августе банки одобрили вдвое больше ипотечных кредитов по сравнению с началом года. Среди причин — улучшение «портрета» заемщика: многие из них накопили средства на покупку недвижимости и готовы сделать больший первоначальный взнос.

Банки стали чаще одобрять ипотеку

В августе 2025 года банки одобрили вдвое больше ипотечных кредитов по сравнению с началом года, рассказали «Известиям» в пресс-службе ЦБ. Это может быть связано как с ростом спроса на кредиты, так и с другими факторами, полагает регулятор.

«Например, даже после некоторого снижения с 1 августа размер возмещения банкам по программам «Семейной ипотеки», «Дальневосточной ипотеки» и «Арктической ипотеки» остается повышенным, — объяснили в ЦБ. — Также в этом году мы трижды снижали макропруденциальные надбавки (дополнительные требования к капиталу банков при выдаче определенных категорий кредитов. — Ред.) по новым ипотечным кредитам. И сейчас в ипотеке на приобретение строящегося жилья не установлены надбавки по кредитам с приемлемыми риск-характеристиками: первоначальный взнос от 20% и показатель долговой нагрузки заемщика не выше 70%».

На этом фоне общий объем ипотечных кредитов россиян с начала года увеличился на 500 млрд и к сентябрю достиг рекордных 19,7 трлн рублей, следует из данных ЦБ, которые проанализировали «Известия».

В августе россияне оформили ипотечные ссуды на 392 млрд рублей. Это на 5% больше, чем за аналогичный месяц предыдущего года. По сравнению с январем 2025-го этот показатель подскочил в три раза.

Подтвердили увеличение спроса на стандартную ипотеку без господдержки и в Банке «Дом.РФ».

— Клиенты оформляют такие кредиты на фоне ожиданий снижения ставок с расчетом на рефинансирование впоследствии, на более выгодных условиях. В июле доля рыночной ипотеки в выдаче составила 10% против менее 1% в начале года, — отметил зампредседателя правления банка Алексей Косяков.

90% клиентов брали кредит для покупки жилья на этапе строительства. В прошлом году этот показатель равнялся 45%, остальные заемщики покупали уже построенное жилье. Чаще всего кредиты без господдержки оформляли жители Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга, Тюменской, Свердловской, Ленинградской, Новосибирской, Воронежской областей, Татарстана и Краснодарского края.

Банки смягчили требования к ипотечным заемщикам, подтвердили и участники рынка недвижимости. По данным девелоперской компании «Мангазея», доля одобренных заявок с начала года выросла на 30–35%.

— После периода осторожности кредиторы стали внимательнее оценивать реальные возможности клиентов, — отметила начальник управления коммерческих сервисов девелоперской компании Юлия Архангельская. — Сократилось число немотивированных отказов, когда анкета формально соответствовала всем требованиям. Сегодня надежные заемщики получают одобрение практически мгновенно, а скорость сделок заметно выросла.

Определенные сложности, по ее словам, пока еще сохраняются для предпринимателей и самозанятых. Банки по-прежнему относят их к категории с повышенными рисками из-за возможных колебаний доходов. У таких клиентов документы проверяют примерно на треть дольше, чем у наемных работников. Однако при стабильных поступлениях и прозрачной отчетности шанс на положительное решение остается высоким.

Почему стали чаще одобрять кредиты

В ипотечных сделках с жильем действительно произошло заметное оживление, подтвердили аналитики экосистемы недвижимости М2. Так, количество сделок в сентябре увеличилось на 43% по сравнению с сентябрем прошлого года и на 5% по сравнению с августом.

Почти каждая четвертая сделка на рынке — ипотечная, подсчитали эксперты на основе статистики Роскадастра. При этом за сентябрь в ЕГРН зарегистрировано более 490 тыс. сделок с недвижимостью. Это на 4% больше, чем месяцем ранее, и на 1,3% меньше, чем в сентябре прошлого года.

— Основная причина динамики в сделках с ипотекой — это сезонность. В сентябре больше рабочих дней, чем в августе, — рассказал руководитель департамента аналитики и данных М2 Дмитрий Смирнов.

Коммерческий директор ГК DARS Дмитрий Софронов отметил, что доля ипотечных сделок при покупке новостроек остается высокой — порядка 70–80%. Большая часть приходится на семейную ипотеку.

— После сообщений о возможных изменениях в этой программе клиенты стали заметно активнее подавать заявки, стараясь успеть оформить кредит на действующих условиях, — добавил он.

Одобряемость стала активно расти после снижения ставок по депозитам, поскольку на рынок недвижимости стали возвращаться денежные средства с банковских вкладов, полагает гендиректор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин. Более высокая доля первоначального взноса при оформлении ипотеки для банков нивелирует их риски, а значит, и делает более лояльным подход к потенциальным заемщикам.

Сейчас банки стали более лояльны в отношении повторных заявок: если раньше могли дать отказ без объяснения причины, то теперь выдают рекомендации, после выполнения которых можно получить одобрение, добавила исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Регина Дыдалина.

— Например, одним потенциальным заемщикам необходимо закрыть ранее оформленные кредитные карты или снизить по ним лимиты, другим хотя бы частично погасить часть кредитов или привлечь созаемщика, — сказала она. — Если раньше доля заявок, по которым банки были готовы рассматривать повторно после улучшений, была на уровне 5%, то теперь она выросла вдвое.

По словам эксперта, снижение Центробанком ключевой ставки привлекло на рынок заемщиков со стабильным доходом, которые имеют более высокие шансы на одобрение и рефинансирование кредита в будущем, что также сказывается на росте уровня одобрения заявок.

Чего ждать на рынке ипотеки

Самый сложный период, связанный с сокращением доли сделок с ипотекой, пришелся на январь 2025 года — тогда из-за высокой ставки на рыночную ипотеку банки взимали высокую комиссию с застройщиков за выдачу семейной, напомнила начальник отдела ипотечного кредитования ГК «Точно» Гульсина Шакова.

— Ситуация нормализовалась весной вслед за снижением ключевой ставки, — сказала она. — Комиссии значительно снизились, а к лету некоторые банки и вовсе их отменили. Это привело к резкому росту спроса: в данный период объем ипотечных продаж вырос примерно в четыре раза по сравнению с январем. Доля рыночной ипотеки, которая в начале года была близка к нулю, достигла 10%.

Средний размер кредита в запросах пользователей в течение всего 2025 года сохраняется на уровне около 4 млн рублей, что объясняется преобладанием заявок на ипотеку для покупки вторичного жилья, рассказала руководитель направления экспертной аналитики финансового маркетплейса «Банки.ру» Инна Солдатенкова.

— В условиях высокой ключевой ставки и действующих макропруденциальных ограничений большинство банков по-прежнему будут стремиться выдавать ипотеку только качественным клиентам с низкой долговой нагрузкой, — сказала она. — Кроме того, ослаблению кредитной политики банков не способствует и отмечающийся рост просроченной задолженности по ипотеке.

Общий рост выдач говорит о том, что ставки хоть и не стали полностью приемлемыми или рыночными, но люди начали к ним привыкать и понимать, что резкого спада не будет, полагает основатель компании Pinigina Consulting Светлана Пинигина.

— Впрочем, этот рост нельзя назвать рекордным, — отметила эксперт. — Скорее начал реализовываться накопленный спрос от тех, кто откладывал покупку в ожидании улучшения условий. В целом при условии продолжения мягкой денежно-кредитной политики и без серьезных макроэкономических потрясений спрос на ипотеку до конца года будет умеренным, с незначительным сезонным увеличением.

Однако ждать повторения всплеска, как в конце 2023 года, не стоит, добавила Пинигина.

— Полагаю, реальный рост может составить около 20%, если спрос в ноябре–декабре превысит сентябрьские показатели, но не более того, — сказала эксперт.

Если сохранится тенденция снижения ключевой ставки, то до конца года доля запросов на стандартные ипотечные программы будет расти, считает операционный директор Est-a-Tet Алексей Новиков.