Смена приоритетов: минимальная доля рыночной ипотеки в 2025 году составила 18%

Доля рыночной ипотеки в России находится на низком уровне. Ее минимальное значение в 2025 году составило 18%. Рыночная ипотека на сегодняшний недоступна для потенциальных покупателей из-за высоких процентных ставок, считают эксперты. Ключевая ставка, которая держится на очень высоком уровне, не дает гражданам возможности прогнозировать платежи по займам. И такая ситуация продолжится до тех пор, пока «ключ» будет оставаться двузначным. Что происходит на рынке ипотеки — в материале «Известий».

В тяжелых условиях

Доля рыночной ипотеки в России оказалась на довольно низком уровне. Минимальный показатель в 2025 году составляет всего 18%. Об этом заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин во время выступления на мероприятии «100 проектов России. Строительство».

Он отметил, что ситуация с ипотекой является ключевым фактором развития рынка недвижимости.

«У нас в этом году доля рыночной ипотеки в начале года составила 18%, чего не было никогда с момента запуска ипотеки в нашей стране. Это очень мало», — подчеркнул вице-премьер, добавив, что при такой ситуации развивать рынок жилья непросто.

В свою очередь, председатель Центробанка Эльвира Набиуллина ранее указывала на активизацию рынка жилья в России. Глава регулятора утверждала, что ипотека в РФ начала расти сбалансированными темпами.

«Рынок жилья сейчас активизируется. И мы видим, что доля рыночной ипотеки не очень большая, но даже рыночная ипотека начала расти при смягчении денежно-кредитных условий», — обращала внимание она.

Набиуллина рассказывала, что ипотека в последнее время растет примерно на 1% в месяц, что является сбалансированным темпом роста на рынке.

Запуск новых ипотечных программ при этом зависит от ситуации с бюджетом, разъяснял, в свою очередь, замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин. Приоритетом властей является обеспечение доступности рыночной ипотеки.

О стабилизации ситуации в строительной отрасли будет говорить преодоление отметки в 3,5 трлн рублей в 2025 году, уточнял заместитель главы Минстроя. Он напомнил, что, по данным Банка России, в первые восемь месяцев текущего года было выдано 502,4 тыс. ипотек в количественном выражении, что на 48,1% меньше по сравнению с прошлым годом. Общая их сумма составила более 2,2 трлн рублей.

Ожидалось, что в остальные четыре месяца ипотек может быть выдано еще на 1,75 трлн рублей. Достижение этого показателя будет сигналом о том, что ситуацию в отрасли удалось стабилизировать.

Директор департамента «Домклик» Алексей Лейпи при этом утверждал, что прирост ипотечного портфеля в РФ по итогам года составит 4 трлн рублей. Но такой показатель означает, что отрасль едва получила половину значений 2023 года, когда было выдано ипотек на 7,8 трлн рублей.

К слову, темпы ввода жилья сегодня также снижаются. В 2025 году, как отмечал Марат Хуснуллин ранее, они уменьшились примерно на 6–7%. В общей сложности по итогам текущего года ожидается ввод не менее 100 млн кв. м жилой недвижимости. Из них около 25 млн кв. м могут ввести в IV квартале.

«В настоящее время мы пожинаем плоды 2023 года, когда было выдано много ипотек, развернулось много проектов. Сейчас в отрасли есть определенное снижение. Также видим уменьшение новых разрешений на строительство, что предполагает риски того, что в 2028 году будет меньше жилья», — подчеркивал он.

Редакция «Известий» направила запрос в Минстрой РФ. На момент выхода публикации ответ не поступил.

Закономерный результат

Общая цифра доли рыночной ипотеки в 18% кажется удивительной. Такое мнение в беседе с «Известиями» высказал независимый эксперт рынка недвижимости Никита Журавлев. Он предполагает, что в данную категорию также вошли комбинированные ипотечные программы, когда на семейную ипотеку добирается недостающая сумма, из-за чего ставка получается в размере 12–15%.

Сама по себе рыночная ипотека на сегодняшний недоступна для потенциальных покупателей, подчеркивает собеседник «Известий».

— Процентная ставка в 19% неподъемная, а ежемесячные платежи в разы выше тех же арендных платежей, — разъясняет он.

Ключевая ставка, которая держится на очень высоком уровне, не дает гражданам возможности прогнозировать платежи по займам, отмечает президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. Именно с этим связано падение доли рыночной ипотеки до 18%.

— Застройщики или риелторы предлагают брать ипотеку под 20–25% с расчетом на рефинансирование. Однако в ближайшие годы мы будем жить с двузначным «ключом», — указывает эксперт.

При этом при текущей ключевой ставке данный показатель рыночной ипотеки является неплохим, уточняет руководитель практики консультационных услуг в сфере недвижимости «ТеДо» Андрей Тонконогов.

— В любом случае необходимо смотреть на совокупный объем ипотеки с учетом льготных программ и не забывать про альтернативные механизмы продаж от застройщика, — обращает внимание он.

Стоимость квадратного метра жилья сегодня неадекватна по отношению к доходам граждан, убеждена Радченко. За последние пять лет с момента введения льготной ипотеки цены на недвижимость выросли в большинстве городов в два раза.

— Я считаю, что цены сейчас не совсем адекватные, а ипотека высокая, в связи с чем застройщиков ждет период охлаждения. Им имеет смысл достраивать дома на деньги от банков по проектному финансированию и продавать после в период нормальных ипотечных ставок, — призывает собеседница «Известий».

Основная опасность заключается в том, что отсутствие возможности улучшить свои жилищные условия будет отражаться на демографии, проблема с которой в России стоит очень остро, предупреждает Журавлев.

— В рациональной составляющей это уже отражается на арендных ставках, когда люди отказываются покупать жилье и предпочитают арендовать квартиры, и стоимость аренды постоянно возрастает, — утверждает специалист.

С точки зрения спроса это также означает переориентацию на рассрочку, которая не гарантирует платежеспособности покупателей, дополняет Тонконогов. В части предложения же такая ситуация чревата заморозкой застройщиками новых проектов на горизонте 2–3 лет.

Сила «ключа»

Снижение ключевой ставки может привести к улучшению ситуации с рыночной ипотекой, полагает Ирина Радченко. Но сегодня она уменьшается такими медленными темпами, что это вряд ли существенно повлияет на рынок.

— Микроснижение, которое мы видели в последний раз в этом году в размере 0,5%, никак не повлияет на оживление ипотечного рынка. Для его оживления необходима ипотечная ставка в размере 12–13%, — согласен Никита Журавлев.

Снижение ключевой ставки приведет к улучшению ситуации, но лишь в случае, если ставки по ипотеке будут составлять около 12%, подтверждает Андрей Тонконогов. С учетом прогноза ЦБ это горизонт 2027 года.

— Если ставка будет на уровне 2020 года, когда она была 4,5%, ипотека оживится. Но важно учитывать спрос, на который влияют стоимость квадратного метра и доходы граждан, — предупреждает Радченко.

Кроме того, на ситуацию на ипотечном рынке оказывает влияние и девальвация рубля. В частности, в 2024 году национальная валюта резко обвалилась на 17%, что привело к росту выдачи ипотек, напоминает собеседница «Известий».

— Поэтому, если рубль ослабнет достаточно существенно, те, кто сейчас держит рублевые депозиты, захотят переложиться в квадратные метры, — не исключает она.

Одним из вариантов решения проблем с рыночной ипотекой Журавлев видит разрешение гражданам, купившим недвижимость по ставке 8–12%, продать ее вместе с этой ставкой и передать покупателю ипотечные обязательства. Это, как считает эксперт, даст толчок как вторичному, так и первичному рынку, что позволит людям улучшать свои жилищные условия в период высоких ставок.