Самострой-ловушка: тысячи россиян живут в нелегальных домах

По данным Росстата и Всероссийского центра национальной строительной политики, в разных регионах России насчитываются десятки тысяч многоквартирных домов, возведенных без разрешений. Подобные постройки становятся источником серьезных проблем — от угрозы безопасности до невозможности узаконить право собственности. Минстрой РФ настаивает на жестком контроле, однако эксперты по-разному объясняют причины явления и его последствия. Об этой проблеме — в материале «Известий».

Что считается самовольной постройкой

Фото: © РИА Новости/Екатерина Лызлова

В Минстрое напоминают: строительство без официального разрешения противоречит закону. Такие здания признаются самостроем и подлежат сносу, если угрожают жизни и здоровью людей.

Чтобы узаконить дом, необходимо пройти все этапы — проектирование, экспертизу, получение разрешений на строительство и последующий ввод в эксплуатацию. С 2018 года законодательство позволяет, при определенных условиях, привести такие объекты в соответствие с нормами.

При этом муниципальные власти не могут самостоятельно решать вопрос сноса или легализации, если на дом оформлено право собственности либо оно признано судом.

Наибольшее число подобных объектов зафиксировано в Краснодарском крае, Крыму, на Северном Кавказе и в Якутии.

Причины масштабного самостроя

Член Общественного совета при Минстрое Михаил Викторов отмечает: проблема носит системный характер.

По его словам, чаще всего она возникает из-за отсутствия контроля на ранних этапах. Объекты начинают строить без экспертизы и согласований, а проверяющие подключаются уже после завершения работ. Кроме того, во многих регионах самострой используется как часть «серых» схем заработка, когда застройщики намеренно идут на нарушения, рассчитывая затем узаконить жилье через суды.

В некоторых случаях речь идет о признаках афер и коррупционных практик.

Чем рискуют жильцы

Фото:© РИА Новости/Андрей Стенин

Архитектор Владимир Виноградов поясняет: незаконные многоэтажки представляют опасность для жильцов и рынка в целом, особенно в условиях аварий и стихийных бедствий, характерных для южных регионов.

Такие дома не проходят должной экспертизы и не соответствуют нормам. По данным Росстата, в 2022 году в стране выявили свыше 40 тыс. нелегальных многоэтажек — это почти 10% всего жилого фонда.

Минстрой оценивает, что около трети таких объектов вводится в эксплуатацию по поддельным документам. По данным МЧС, за последние пять лет в подобных домах произошло более 200 аварийных случаев.

Главный фактор, привлекающий покупателей, — низкая цена: в Москве «квадрат» в самострое стоит 80–120 тыс. рублей против 250–300 тыс. в легальных новостройках. Однако юридической защиты владельцы часто не имеют: примерно четверть сделок признаются недействительными, а до 40% таких объектов могут быть снесены.

Схемы застройщиков

Глава НОСТРОЙ Антон Глушков уточняет: недобросовестные компании нередко используют землю под ИЖС, где разрешено строить только 2–3 этажа, но возводят целые многоэтажки. В других случаях к разрешенному проекту добавляют новые этажи и затем добиваются его узаконивания через суд. Иногда дома возводятся «в чистом поле», где невозможно подключить коммуникации.

Сейчас в России действует федеральный реестр самостроев. Эксперты считают, что региональный строительный надзор может повысить эффективность контроля, выявляя нарушения уже на стадии фундамента.

Юридические последствия

Фото: © РИА Новости/Максим Богодвид

По словам юриста Виталии Меркуловой, незаконное строительство остается актуальной проблемой из-за слабого контроля со стороны властей.

Сегодня самострой квалифицируется как административное правонарушение, за которое предусмотрены штрафы или приостановка деятельности. Но суммы взысканий несоизмеримы с доходами от продажи квартир.

Эксперт МГЮА Регина Гильманова отмечает, что в большинстве случаев подобные дома строятся при негласном согласии местных чиновников. Часто объекты сначала легализуют через суд, но спустя годы решения пересматриваются, и дома признаются подлежащими сносу. В результате жители оказываются в положении обманутых дольщиков.

Качество самостроев зависит от застройщика: крупные компании стараются поддерживать стандарт, мелкие — возводят здания низкого качества.

Разные оценки и региональная практика

Леонид Лосин из Института проблем региональной экономики РАН подчеркивает: не всегда самострой — это афера. Иногда причиной становится несовершенство законодательства или незаконная выдача разрешений.

Вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз добавляет: в малых городах риск столкнуться с нелегальными домами выше. Николай Кичигин из Института законодательства при правительстве РФ уверен, что эффективнее всего бороться с самостроем на этапе начала строительства.

Глава РАСК Федор Выломов считает, что в последние годы ситуация улучшилась благодаря введению ограничений на проектное финансирование и мораториям.

Евгений Проскурин из Российской гильдии риелторов отмечает: в южных регионах часто возводят здания под видом частных домов, но фактически эксплуатируют их как многоквартирные или гостевые. В Сочи уже снесено свыше сотни таких объектов, еще сотни находятся в судах.

Еще больше новостей — у Пятого канала в мессенджере MAX.