Переменный курс: объем инвестиций в недвижимость России может сократиться более чем вдвое

Уровень инвестиций в недвижимость России может сократиться в 2025 году почти вдвое — с 1,29 трлн годом ранее до 600 млрд рублей. Об этом говорится в аналитических материалах IBC Real Estate. Как на фоне этого могут измениться объемы строительства и стоимость недвижимости — в материале «Известий».

Отложенный спрос

Инвестиции в недвижимость напрямую зависят от стоимости заимствований, напомнил в беседе с «Известиями» эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Евгений Миронюк. И хотя факторы спроса на жилую и коммерческую недвижимость разные, наблюдается общий тренд замедления инвестиций.

— К примеру, по данным ДОМ.РФ, в I квартале выдано 143 тыс. ипотечных кредитов (на 51% меньше, чем в I кв. 2024 г.) на сумму 611 млрд руб. (–42%, г/г). На рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) ипотека стала штучным товаром. И хотя ее доля относительно невысока в общем объеме выдач, падение составило 80% в натуральном выражении (10 тыс. новых кредитов) и 74% — в денежном, — сообщил эксперт.

Из положительных моментов Евгений Миронюк отметил формирование отложенного спроса: покупатели опираются на прогноз ЦБ по снижению средней ключевой ставки в 2026 году до 13–14% в среднем по году. При достижении соответствующих уровней рынок ожидает возвращение объема инвестиций, в том числе в коммерческую недвижимость на волне оживления экономики и высвобождения значительных средств, «запертых» в депозитах и на инвестиционных счетах.

При этом объемы строительства, по его словам, отражают длительный инвестиционно-строительный цикл. К моменту окончания строительства вновь открываемых проектов ставки в экономике должны снизиться, по прогнозу ЦБ.

— По данным ДОМ.РФ, с начала года объем нового предложения на рынке жилой недвижимости составил 12,4 млн кв. м, лишь на 18% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом в апреле застройщики запустили 4,3 млн кв. м новых проектов — всего на 2% меньше, чем в аналогичном периоде 2024 г., что говорит о позитивных ожиданиях застройщиков относительно будущего спроса, — считает он.

В 2025 году Россия может преодолеть планку в 110 млн кв. метров введенного жилья, сказал «Известиям» директор по маркетингу девелоперской компании UNIKEY Евгений Макаров. При этом ранее сообщалось, что в 2024 году объем ввода жилья в России сократился на 2,4%, составив 107,8 млн кв. м.

— 2025 год, скорее всего, станет периодом «умеренного оптимизма»: строители нарастят объемы, но кардинального удешевления недвижимости ждать не стоит, — считает он. — Девелоперы будут стремиться сохранить маржинальность проектов, что может ограничить снижение цен, особенно в сегментах с дефицитом предложения. В конечном счете все будет зависеть от баланса между господдержкой, ставками ЦБ и платежеспособным спросом, — указывает собеседник «Известий».

Сравнительный анализ

Если смотреть объем инвестиций в предыдущие годы, в период их пиковых значений, снижение сейчас можно назвать средним стабильным падением, обусловленным рядом объективных факторов, сказала «Известиям» доцент кафедры экономической политики и экономических измерений государственного университета управления Наталья Казанцева.

— Среди основных причин — увеличение ключевой ставки, падение спроса в связи с выбором потребителей сберегательной стратегии, связанной с повышенными ставками по вкладам, и потеря их интереса вкладывать деньги в недвижимость как «сберегательную книжку», — заметила она.

Стагнация инвестиций происходит в экономике и в других отраслях, но для строительной индустрии, по словам эксперта, столь резкое изменение наиболее опасно, так как синергетический характер ее деятельности может негативно сказываться и на других отраслях. Именно поэтому государством, вероятно, будут и в дальнейшем предприниматься попытки субсидирования льготного ипотечного кредитования в сфере жилищного строительства.

— Девелоперы же должны диверсифицировать свой бизнес. Строительство жилья переориентируется на конечного потребителя, а не на инвестора. Инвестиции же по-прежнему будут нацелены на коммерческую недвижимость, где спрос упал не настолько, как в секторе жилья, — заявила Наталья Казанцева. — Они скорее будут направлены на приобретение площадок под будущее строительство. Изменится и региональный срез инвестирования. Более вероятно изменение структуры инвестиций в ожидании существенных макроэкономических изменений в стране, нежели их дальнейшее падение.

Очевидно, что объемы строительства падают, сказал «Известиям» директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. В 2024 году девелоперы получили в два раза меньше разрешений на строительство по сравнению с годом ранее. В 2025 году тренд продолжится. По данным аналитиков премии Urban, менее 50% девелоперов запланировали ввод новых объектов в текущем году вообще.

Досанкционные показатели

На фоне снижения цены «квадрата» стоит отметить некоторую активность сделок с использованием собственных средств, заметил в беседе с «Известиями» преподаватель ИГСУ Президентской академии Евгения Муринец. Как правило, это особо крупные сделки на уже построенные или находящиеся в финальной стадии строительства объекты. Это касается как жилищного строительства, так и офисно-административного, торгово-складского. Эти показатели можно косвенно воспринимать как видение крупными компаниями возврата рынка к досанкционным показателям в среднесрочной перспективе.

— Направленная на снижение инфляции денежно-кредитная политика, выражающаяся как в высоком «ключе», так и в укреплении рубля, оказывает самое непосредственное влияние на стройкомплекс. Второе, безусловно, является следствием множества факторов, международной политики в том числе, — считает эксперт. — В целом можно сказать, что «жирные» для стройкомплекса 21–23-й годы в силу брошенного регулятором «спасательного круга» в виде дешевой ипотеки в свое время сыграли важную роль и вывели застройщиков из глубокого «ковидного» кризиса, позволив, с одной стороны, получить высокие для отрасли прибыли, с другой же стороны, «взвинтить» цены до того уровня, при котором уровень доступности жилья оказался на историческом минимуме.

Текущую ситуацию со ставкой и курсом сегодня, по его мнению, можно назвать нащупыванием госрегулятором «справедливого» баланса между спросом и предложением, результатом которого должен стать оптимальный уровень инфляции и цены на недвижимость. Так что в совокупности, глядя на историческую динамику и актуальные вызовы, можно подытожить, что навряд ли цена метра будет снижаться в абсолютных цифрах, но и опережать инфляцию в ближайшие год-два также не будет.

По оценке аналитиков группы «Самолет», многие девелоперы в текущих рыночных условиях переносят старты новых проектов на более поздний срок, что привело к сокращению выхода новых объемов по итогам прошлого года на 12,3%. Ввиду ограничения нового предложения цены на жилую недвижимость продолжат расти, рост может составить 5–6% в среднем за год. Объем ввода многоквартирных домов сократился в 2024 году на 12,1% (к 2023 году), по итогам 4 месяцев 2025-го — на 13,8%. По итогам 2025 года ожидается дальнейшее сокращение объемов ввода до 15%.

«Известия» направили запрос в Минстрой, ДОМ.РФ, ПИК и ЛСР, но на момент публикации ответ получен не был.