Одну купим, шесть в уме: средняя переплата по рыночной ипотеке превысила 21 млн

Переплата граждан по рыночной ипотеке превысила 21 млн рублей. Средний размер оформляемого жилищного кредита достиг 4,5 млн. Это рекорд за последние годы, следует из данных ЦБ. На фоне подорожания новых квартир людям приходится растягивать кредит почти на 26 лет. Взяв такую ссуду под нынешние 22,4%, человек заплатит за нее почти в шесть раз больше. Несмотря на это, россияне продолжают брать ипотеку по рыночным условиям в надежде в будущем рефинансировать долг по более низкой ставке. Когда жилье снова станет доступнее — в материале «Известий».

Сколько россияне переплачивают по ипотеке

Средний размер оформляемых жилищных кредитов в России летом достиг максимальных 4,5 млн рублей. Это рекорд как минимум с начала 2023-го (ранней статистики нет), следует из данных Банка России. При этом средний срок ипотеки в последние месяцы тоже колеблется вблизи максимума — в основном люди берут такие ссуды на 308 месяцев, или почти 26 лет.

Одна из главных причин увеличения размера кредита — это рост цен на жилье, особенно в новостройках, пояснил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. Кроме того, происходит сдвиг в сторону более дорогих сделок из-за того, что люди предпочитают покупать квартиры именно на первичном рынке.

Директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин назвал и другие причины.

— Во-первых, за последние годы значительно подорожали квартиры в крупных городах, прежде всего в Москве и Санкт-Петербурге, а также в южных регионах, куда активно переезжают жители северных территорий. Во-вторых, россияне стараются приобрести более просторное жилье, особенно после пандемии, когда вырос запрос на дополнительные метры для удаленной работы и семейных занятий, — отметил эксперт.

По итогам II квартала 2025 года средняя стоимость одного квадратного метра в новом доме ориентировочно составила 170–185 тыс. рублей. То есть в среднем по России типовая «однушка» в 25–40 м будет стоить порядка 4–7 млн рублей, что как раз согласуется со средним размером кредита. При этом типичные квартиры по Москве с аналогичным метражом значительно дороже — стоимость превышает 10 млн, добавил Владимир Чернов.

Застройщики, чтобы поддержать продажи, используют различные способы для повышения доступности ипотеки, однако в конечном счете это приводит к росту себестоимости проекта и отражается на конечных ценах для потребителя, добавил директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич.

При этом люди оформляют максимальный срок кредита, чтобы минимизировать долговую нагрузку. В то же время по требованиям ипотечного стандарта ссуда не может выдаваться на срок более 30 лет, уточнил эксперт.

Сейчас около 50% ипотечных ссуд оформляется на 25–30 лет, сообщил Владимир Чернов. Это технический компромисс, который позволяет увеличить срок, чтобы не «перегрузить» бюджет семьи при высокой ставке.

Однако рост размера долга и срока увеличивают и общую переплату клиента. Средневзвешенная реальная ставка по рыночной ипотеке на неделе с 18 по 24 августа 2025-го в России составила порядка 22,4%. И если человек возьмет кредит на 4,5 млн рублей с первоначальным взносом 10% (минимально возможный) на 308 месяцев по таким условиям, то ежемесячный платеж составит почти 85 тыс., а переплата по ссуде превысит 21,5 млн рублей. То есть человек выплатит практически шесть кредитов вместо одного.

Станет ли жилье доступнее в 2026 году

Несмотря на значительную переплату, россияне продолжают брать ипотеку по рыночным условиям даже по ставке около 22%. Сейчас примерно пятую часть жилищных кредитов на рынке граждане оформляют без льготной программы, рассказал Виталий Костюкевич из Абсолют Банка.

В банке «Дом.РФ» в июле эта доля составила 10%, сообщил заместитель председателя правления кредитной организации Алексей Косяков. Причем объем заключенных сделок превысил показатель июня в 1,6 раза. На фоне ожиданий дальнейшего снижения ключевой ставки многие клиенты оформляют ссуды с расчетом на рефинансирование на более выгодных условиях, уточнил он.

Сегодня рыночную ипотеку могут позволить себе прежде всего россияне с высоким и стабильным доходом, включая работников госсектора и крупных корпораций, отметил Валерий Тумин из fam Properties.

— У россиян, которые берут сейчас ипотеку по рыночным условиям, как правило, также есть веские аргументы: хорошая скидка от застройщика или достаточно большой объем первоначального взноса по ипотеке, который абсорбирует до половины стоимости квартиры. Эту группу граждан также объединяет идея продолжения роста цен на недвижимость в стране вне зависимости от сценариев социально-экономического развития России, — сообщил экономист Андрей Бархота.

Сохраняющийся спрос на ипотеку даже в условиях дорогих заимствований — это также показатель доверия граждан к долгосрочным инвестициям в жилье, отметил Валерий Тумин.

Тем не менее рыночная ипотека сейчас стала достаточно нишевым продуктом с узкой целевой аудиторией, добавил гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости «Флип» Евгений Шавнев. Об этом говорит падение спроса на 70% за год. Однако в среднесрочной перспективе можно ждать некоторого оживления спроса, считает эксперт. Для этого банки должны снизить ставки хотя бы до 14–15%.

Комфортным для заемщика можно считать ключевую в районе 10–12% годовых, добавил Владимир Чернов из Freedom Finance Global. Однако, по его словам, таких значений ранее второго полугодия 2026-го можно не ждать. Ставка ЦБ может упасть до 14% к концу этого года и до 12% в следующем, прогнозирует и главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова.

Цены на жилье также вряд ли резко снизятся, считает Валерий Тумин. Но рост станет более умеренным. Таким образом, доступность квартир для граждан будет увеличиваться за счет не только ставок, но и роста реальных доходов, расширения льготных программ и развития нового формата жилья в регионах.