Риелтор Зобнина: ипотека в Москве больше не делает покупку жилья доступной

Ипотека в Москве перестала выполнять свою главную функцию — делать покупку жилья доступной для массового спроса. Даже на фоне снижения ставок ипотека все чаще играет второстепенную роль в сделке, рассказала "Газете.Ru" риелтор Юлия Зобнина.

По данным эксперта, сегодня покупатели берут ипотечный кредит в среднем 20–25% от стоимости квартиры. Эти показатели принципиально отличаются от прежних, когда ипотека покрывала до 80% всей суммы и выступала финансовой опорой для покупателя.

"Сегодня речь идет о фактической смене конструкции сделки: теперь покупатель сначала должен самостоятельно вложить довольно крупную сумму, а уже потом использовать ипотеку как вспомогательный фактор", — объяснила она.

По словам эксперта, на первый взгляд, рынок выглядит охлажденным. Однако речь не о падении спроса, а о его перераспределении.

"С 1 апреля изменились условия выдачи ипотеки: теперь кредит выдают строго при подтвержденном официальном доходе — по справке 2-НДФЛ. Это значительно сократило количество ипотечных займов. Государство осознанно ужесточает условия, чтобы люди грамотно распределяли финансовую нагрузку и избегали просрочек", — подчеркнула Зобнина.

Их место заняли покупатели с капиталом, для которых квартира — это способ перераспределить активы. Косвенно это подтверждают и банковские данные: средний чек по ипотеке растет, а количество одобренных заявок снижается. То есть кредит становится более "точечным", а не массовым продуктом.

"Ставки по-прежнему остаются высокими — около 18–19%, но уже заметен активный спад. Аналитики прогнозируют снижение ставок до 12–14% уже к концу года. Покупатели, которые отслеживают эти показатели, рассчитывают на последующее рефинансирование. Это стало новой нормой поведения: ипотека берется "временно дорогой", с расчетом на удешевление", — отметила эксперт.

Однако в этой модели есть важный нюанс, который часто игнорируется.

"Исторически снижение ставок почти всегда сопровождается ростом цен на жилье. По оценкам аналитиков прошлых циклов, при удешевлении кредита на 3–5%, рынок способен прибавлять 10–20% в цене за короткий период. В результате будущий покупатель действительно снижает ежемесячный платеж после пониженной ставки ипотеки, но он непременно столкнется с тем, что цена на квартиры выросла — экономия окажется номинальной", — заявила риелтор.

По мнению риелтора, еще недавно в Москве активно использовалась стратегия: купить квартиру в ипотеку и сдавать ее, перекрывая платежи арендой. Сегодня эта модель практически исчезла. Высокие ставки делают ее экономически неустойчивой — при значительной сумме займа арендная плата не покрывает платежи. Положительный баланс возможен только при крупном первоначальном взносе — от 50% и выше.

"Дополнительный фактор — рост сроков окупаемости. Если раньше инвестиционная квартира могла выйти "в ноль" за 10–12 лет, то сейчас этот горизонт в ряде сегментов увеличивается до 15–20 лет, что значительно снижает интерес частных инвесторов", — констатировала эксперт.

В результате сократилось число потенциальных заемщиков, увеличилось количество отказов в ипотечном кредите, а часть спроса ушла в режим ожидания.

Однако ключевое изменение — не в ставках и не в объемах выдачи кредита. Меняется сам тип покупателя.

"Если раньше ипотека была инструментом входа в рынок, то теперь она используется внутри уже сформированного капитала. Покупатель больше не рассчитывает на кредит как на основу сделки — он использует его как финансовый рычаг. Это делает рынок менее зависимым от банковских условий, но одновременно повышает порог входа", — отметила она.

Что дальше? По мнению риелтора, в случае снижения ставок до прогнозируемых 12–14% спрос действительно может вырасти. Но структура рынка уже изменилась.

"Массового возвращения покупателей с минимальным первоначальным взносом не произойдет. Основной драйвер — это текущая аудитория с накопленным капиталом, которая лишь увеличит активность. А значит, при удешевлении ипотеки рынок почти неизбежно отреагирует ростом цен. Ипотека может снова оживить сделки. Но она уже не вернется к роли механизма, который делал жилье массово доступным", — резюмировала она.