НОВОСТИ СЕГОДНЯ
В последние недели на граждан обрушился вал сообщений о принятых судами решениях вернуть квартиру от добросовестного покупателя продавцу, ставшему жертвой мошенников. Приводятся множественные примеры, говорят о чуть ли не 300 тыс. уголовных дел и сотнях вердиктов. Специалисты с большим сомнением относятся к названным цифрам. Юристы знают: уже больше 40 лет суды регулярно выносят постановления об отмене сделок купли-продажи недвижимости, но их число незначительно по сравнению с общим количеством сделок, а сами решения учитывают реалии. Более того, по данным Верховного суда, абсолютное большинство резолюций возвращает ситуацию к началу, то есть продавец обязан вернуть деньги.
Точно установить, сколько сейчас в судах рассматривается исков о признании сделок недействительными, невозможно: такая статистика не ведется. Однако, по убеждению экспертов, причастных к бизнесу купли-продажи квартир, никаких серьезных изменений за последние месяцы не произошло. Известно, что в Москве из-за проданных под давлением интернет-мошенников квартир в 2025 году в производстве было два гражданских иска и поступило еще два. По вынесенным решениям сделки признаны ничтожными с момента заключения, то есть продавец получает назад квартиру, а покупатель – внесенные за нее деньги. Схожая картина и в .
Но юристы не считают это какими-то выдающимися новеллами. «Случаи судебной отмены сделок купли-продажи недвижимости в России возникли тогда же, когда появился сам рынок недвижимости, – рассказал "Профилю" вице-президент Российской гильдии риэлторов Андрей Банников. – Последние пару лет таких инцидентов стало несколько больше из-за двух основных причин: банкротство физических лиц и мошеннические схемы с украинским следом. И я не могу утверждать, какое из этих двух зол больше влияет на рост числа случаев признания судом сделок недействительными».
По данным Российской гильдии риэлторов, в Москве, например, каждый год регистрируется около 400 тыс. сделок по квартирам и ежегодно же – около 300 случаев обмана продавцами недвижимости. О существенном увеличении числа последних речи не идет.
«Скорее, следует говорить о спекуляции на этой теме, – считают в . – Информация о росте в разы исковых заявлений точно не соответствует действительности, как и утверждения об увеличении числа решений об отмене сделок. В каждом случае суд изучает все обстоятельства и принимает во внимание все доказательства, в том числе и разрешает вопрос о возвращении денег».
В судах, кстати, действительно обращают внимание на мошеннические схемы с квартирами в связи с банкротствами физических лиц – именно такие сейчас получили распространение вследствие увеличения как числа банкротов, так и паразитирующих на этом псевдоюридических контор. Но и здесь счет идет на десятки, а не на сотни.
[embed]https://profile.ru/society/operativnyj-dissonans-v-kakih-sfe...[/embed]
«Мошеннические схемы с квартирами, которые принято называть "украинским следом", активизировались два-три года назад, но по сути своей такие преступления известны давно, – говорит подполковник юстиции в отставке Марина Расторопная, в прошлом следователь по делам о мошенничествах. – Подобные случаи расследовались еще в начале нулевых годов, и методики есть. Часто жертвы этих сделок в погоне за скоростью и желанием сэкономить деньги (ну и под влиянием уговоров) нарушают элементарные правила безопасности, что и приводит к потере и жилья, и денег». А вообще схема известна уже много столетий, добавляет эксперт. Достаточно вспомнить историю с особняком московского генерал-губернатора князя Владимира Долгорукова, ставшего жертвой «червонных валетов»: в 1875 году его особняк на Тверской, 13 был продан английскому лорду за сумасшедшие по тем временам деньги – 100 тыс. руб. Скандал удалось замять с трудом. «Телефонные мошенники просто реанимировали и сильно распространили этот механизм, но способы расследовать и противостоять известны», – подчеркивает Марина Расторопная.
«Ни одно известное на сегодняшний день решение суда нельзя назвать дискриминирующим к одной из сторон, – уверена Лариса Гусева, адвокат Центральной коллегии адвокатов Москвы. – Они все признают сделку недействительной, а это значит, что стороны возвращены судом в состояние, которое было до нее. То есть продавцу возвращается квартира, а покупатель должен получить назад свои деньги. И по закону, и по справедливости другого быть просто не может. Во всех этих разговорах речь ведут про неправильные судебные решения, но подразумевают отсутствие механизмов возвращения денег. Забывая, что возвращение денег без судебного решения просто невозможно».
По словам Гусевой, проблема не в разрешении спора в суде, а в невозможности исполнить это решение. Не секрет, что сегодня к уголовной ответственности привлекают не организаторов телефонного мошенничества, а курьеров и дропперов, то есть людей, которые просто получили деньги и переправили их дальше, взяв себе небольшую сумму за работу. В абсолютном большинстве случаев это студенты или мигранты, нашедшие работу на сайтах объявлений и уверенные, что действуют законно. Реальные же получатели похищенных денег фактически остаются безнаказанными.
«Одна из базовых задач государства – защита граждан от преступных посягательств. И это не только работа правоохранительных органов и судов, это восстановление справедливости, – напоминает Лариса Гусева. – Во многих странах, где мошенничество распространено, созданы специальные фонды, из которых возмещают потери жертвам преступлений. А затем уже в порядке регресса истребуют их у реальных преступников. О необходимости чего-то подобного в РФ давно говорят юристы. И тем более это необходимо сейчас, когда против россиян работают хорошо организованные и пользующиеся поддержкой властей других стран преступные синдикаты».
Если говорить о механизме хищений, то он прост и базируется на возможности заключать договоры купли-продажи (в том числе жилья) в обычной письменной форме, то есть без нотариального оформления. За сделку и ее последствия при таком раскладе отвечают сами стороны. При нотариально удостоверенной сделке нотариус несет имущественную ответственность за результат работы и полностью возмещает ущерб в случае своих ошибок. Ответственность нотариуса подкреплена многоступенчатой системой страхования и Компенсационным фондом (ФНП).
[embed]https://profile.ru/society/sim-udostoveryaju-vse-dogovory-da...[/embed]
Простая письменная форма сделок облегчает реализацию различных мошеннических схем. Например, когда злоумышленники используют поддельные документы, обманывают или оказывают психологическое влияние на участника сделки. Нотариус же при удостоверении договора помогает обеспечить защиту сторон от недобросовестных действий. Он обязательно беседует со всеми сторонами сделки и устанавливает их реальную волю. Проверяет, осознают ли люди, что делают и какие у этого будут последствия, не находится ли кто-то из участников под давлением, не введен ли в заблуждение. Если человек все время смотрит в телефон, будто получая там инструкции, суетится и явно говорит заученными фразами, нотариус задаст дополнительные вопросы. При каких-либо сомнениях нотариус отказывает в удостоверении сделки.
«Когда сделку удостоверяет нотариус, он по закону обязан провести определенный перечень проверок, – подтвердили "Профилю" в Федеральной нотариальной палате (ФНП). – Так, например, нотариус проверяет, что у продавца есть полномочия распоряжаться имуществом, на объекте нет арестов, залога или других обременений, права третьих лиц не нарушены, а сам продавец не числится в списках банкротов, недееспособных и так далее. Также нотариус проверяет паспорта участников сделки, правоустанавливающие документы, наличие всех необходимых согласий, другие юридически значимые факты». У нотариуса налажено электронное взаимодействие с разными ведомствами и организациями. Он напрямую отправляет электронные запросы и оперативно получает информацию из Росреестра, реестра загс, МВД и так далее. «Полный перечень проверок для каждого вида нотариального действия утвержден регламентом», – добавляют в ФНП.
Нотариальный договор обладает повышенной доказательной силой в суде. Дополнительным аргументом может стать видеофиксация, к которой сегодня очень часто прибегают нотариусы. Запись сохраняет процесс общения нотариуса и сторон сделки, показывает состояние продавца, подтверждает его реальную волю и понимание происходящего.
«Сегодня привлечение нотариуса к сделкам с недвижимостью обязательно в нескольких наиболее уязвимых сегментах: когда стороной сделки выступает несовершеннолетнее или ограниченно дееспособное лицо, когда отчуждается доля в праве общей собственности, – уточняют в ФНП. – С этого года в перечень сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, также вошли договоры дарения недвижимости: в этом сегменте встречалось большое количество мошенничеств, которые теперь также пресекают нотариусы».
Пожалуй, единственным недостатком нотариально оформленной сделки является ее стоимость. За услуги правового и технического характера придется заплатить от 3000 до 9000 руб. в зависимости от региона. И это не считая государственных пошлин, а они немаленькие: за регистрацию сделки – полпроцента от суммы, указанной в договоре купли-продажи (но не менее 300 и не более 20 тыс. руб.); регистрация перехода права собственности – 4000 руб. за объект кадастровой стоимостью до 20 млн руб. (почти все сделки укладываются в эту стоимость; если она выше, то и тариф больше – две сотые процента от стоимости, но не более полумиллиона).
Альтернативой сделки у нотариуса считается сделка, оформленная в Многофункциональном центре (МФЦ). Там тариф заметно ниже, но пошлины такие же. Регистрация в МФЦ займет меньше времени – не более 10 дней. Вот только есть существенный минус: отсутствие реальной ответственности. Еще ни один сотрудник МФЦ, зарегистрировавший сделку по мошенническому сценарию, не пострадал и не был наказан. Потому что формально это лишь регистрация простой письменной формы договора.
[embed]https://profile.ru/scitech/koshelek-mamonta-kakie-priemy-isp...[/embed]
В нынешних реалиях на рынке недвижимости нотариальное заверение сделки многие эксперты считают единственным надежным способом защиты прав граждан, несмотря на то что этот путь более дорогой. Впрочем, справедливости ради следует признать, что так полагают не все. Так, в Российском союзе риэлторов особо подчеркнули: «Говорить, что нотариальная форма является гарантией противодействия мошенникам, нельзя».
И проблема даже не в «украинском мошенничестве», в общей массе число сделок, совершенных под их влиянием, мизерно. Рынок недвижимости в принципе представляет особый интерес для преступников из-за высокой ставки в случае удачи. Есть множество схем с участием целой индустрии помощников, каждый из которых формального преступления не совершает, являясь винтиком в отлаженном механизме.
Анализ двух десятков вступивших в законную силу решений по сделкам с квартирами показывает: преступники используют самые разнообразные схемы, где участвуют различные «актеры». Уже известно и о фальшивых риелторах с подложными хвалебными отзывами и сайтами, и о мнимых нотариусах с убедительно оформленными кабинетами и реквизитами, и о странных заключениях врачебных экспертиз, которые у хронического больного не находят реально существующего недуга. И о продажах квартиры умершего человека по поддельным документам, которые выглядят безупречными.
Правда, бывают и другие ситуации. Допустим, продавец после получения денег отказывается покидать единственное жилище и суд встает на его сторону. Не упоминавшийся в завещании человек подает иск, надеясь на мировое соглашение. Владелица ипотечной квартиры продает ее и заявляет, что деньги отдала неизвестным, но в момент якобы передачи средств из дома даже не выходила. Все эти примеры – о резонансных делах, подробности которых появлялись в теле- и радионовостях, на страницах газет, в интернете… Как позже выяснилось, в ряде конкретных случаев громкие заявления, сделанные участниками сделки для массмедиа, в суде даже не оглашались.
P. S. На сегодня известно только одно исключение из судебной практики – решение по спору между народной артисткой Ларисой Долиной и предпринимательницей Полиной Лурье. Несмотря на безупречно проведенную сделку, суд вернул квартиру продавцу, но не вернул деньги покупателю, а речь идет о 112 млн руб. И указал, что похитители денег задержаны и Лурье может обратиться с гражданским иском к ним. Юридически решение оформлено грамотно, базируется на статьях 10, 178 и 310 Гражданского кодекса и постановлениях пленума. Однако далеко не бесспорно и заставляет вспомнить о «телефонном праве». Собственно, именно поэтому в практику оно явно не пойдет. Хотя точно станет выдающимся символом крючкотворства в первоначальном смысле этого слова.
Похожие новости: