НОВОСТИ СЕГОДНЯ
Минстрой рекомендовал властям регионов не утверждать новые проекты домов с небольшими по площади квартирами. Между тем именно на малогабаритное жилье в последние годы делают ставку многие девелоперы. Для них это решение вынужденное: стоимость квадратного метра растет, а финансовые возможности не позволяют россиянам покупать просторное жилье. Что ждет рынок недвижимости, если субъекты Федерации последуют совету Минстроя?
В настоящее время, по данным Росстата, жилой фонд РФ насчитывает примерно 70 млн квартир, в том числе около 17,4 млн – однокомнатных, 26,2 млн – двухкомнатных и 17,4 млн – трехкомнатных. Впрочем, статистика не вполне отражает реальную картину. К однокомнатным квартирам, например, причислены и индивидуальные дома вне зависимости от их площади и количества комнат.
Как бы то ни было, по количеству квартир на душу населения Россия не уступает развитым странам мира, зато в два-три раза отстает от лидеров по площади и количеству комнат в них. Дисбаланс продолжит усиливаться, если сохранится текущая ситуация на рынке недвижимости. Согласно исследованию госкорпорации «Дом.РФ», доля однокомнатных и малогабаритных квартир сегодня составляет 53% портфеля новостроек.
[embed]https://profile.ru/economy/zhilishhnyj-nedokompleks-kak-doro...[/embed]
Минстрой, похоже, готов включить административный ресурс, чтобы заставить девелоперов вернуться к проектам более просторного и комфортного жилья. Недавно ведомство предложило властям регионов согласовывать лишь те проекты многоквартирных домов, в которых минимальная площадь студий будет от 28 кв. м и больше, однокомнатных квартир – от 36 кв. м, двухкомнатных – от 49 кв. м, трехкомнатных – от 66 кв. м.
Требование носит рекомендательный характер, однако ряд субъектов Федерации, не дожидаясь указаний сверху, уже сделали его обязательным. Соответствующий запрет введен в Москве с августа 2024 года, в Московской области – с января 2025-го. Таким образом, Минстрой фактически пытается распространить опыт столицы и Подмосковья на всей территории РФ.
Отметим, что недостатка в руководящих документах в этой сфере нет. В 2022 году был утвержден свод правил о многоквартирных жилых зданиях, согласно которому однокомнатные квартиры не могут быть меньше 28 кв. м, двухкомнатные – 44 кв. м, трехкомнатные – 56 кв. м, четырехкомнатные – 70 кв. м, пятикомнатные – 84 кв. м, шестикомнатные – 103 кв. м.
Кроме того, действуют социальная и санитарная нормы обеспечения жилплощадью. Социальная норма на одного человека составляет 33 кв. м, на семью из двух человек – 42 кв. м, из трех и более человек – 18 кв. м на каждого. Санитарная норма заметно ниже – всего 6 кв. м, однако регионы вправе устанавливать ее по своему усмотрению, что и делают. Средний по стране показатель санитарной нормы – 18 кв. м.
Помимо этого Минстрой должен привести действующие нормативы в соответствие с прошлогодним президентским указом «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года и на перспективу до 2036 года». Напомним, глава государства поставил задачу повысить уровень обеспеченности жильем на человека с нынешних 29,5 кв. м до 33 кв. м к 2030 году и до 38 кв. м – к 2036-му. Так что рекомендованный сегодня регионам отказ от строительства малогабаритного завтра, вероятно, станет обязательным к исполнению.
До октября 1917 года государство в России в принципе не занималось решением жилищной проблемы. Все изменилось после революции, когда рабоче-крестьянская власть сделала это направление одним из приоритетов социальной политики. В 1918-м в нашей стране впервые утвердили санитарные нормы жилплощади, по которым на взрослого человека и младенца полагалось 10 кв. м., на ребенка в возрасте от 2 до 12 лет – 5 кв. м.
[embed]https://profile.ru/economy/stenka-na-stenku-zhdat-li-snizhen...[/embed]
Нормы активно применяли в рамках «жилищного передела», выделяя нуждающимся углы и комнаты в разделенных перегородками «буржуйских» квартирах. Уплотняли бывших владельцев на основании декрета ВЦИК РСФСР «Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах». Так в Москве, Ленинграде и других городах появились пресловутые коммуналки. Век их оказался долгим: коммунальные квартиры сохранились по сей день в формате так называемой долевой недвижимости.
После Гражданской войны жилищное строительство в СССР прошло путь от малоэтажных рабочих поселков до домов-коммун. Нормы обеспечения жилплощадью очередников оставались неизменными. После Великой Отечественной войны в стране начался бурный строительный рост – из руин поднимали сотни городов и тысячи деревень.
Следующий бум датирован 1957 годом, когда повсеместно по типовым проектам возводили «хрущевки». Тогда же правительство установило и нормативы минимальной жилой площади: для однокомнатной квартиры – 16 кв. м, для двухкомнатной – 22 кв. м, для трехкомнатной – 30 кв. м. За несколько десятилетий только на территории РСФСР построили около 290 млн кв. м «хрущевок».
Сегодня эти дома с небольшими одно-, двух- и трехкомнатными квартирами составляют приблизительно десятую часть всего жилого фонда страны. Регионы, которые, подобно Москве, могут себе позволить программы реновации жилья, без сожаления расстаются с наследием первого периода советского индустриального домостроения.
Однако если один тип малогабаритного жилья заменять другим, что и происходит несколько последних лет, о прогрессе можно будет забыть. Более того, возведенные на месте пятиэтажек высотки с множеством крошечных однокомнатных квартир после заселения рискуют превратиться в так называемые человейники. К появлению тысяч новых жителей физически не готова транспортная и социальная инфраструктура старых городских микрорайонов.
[embed]https://profile.ru/economy/kvadratnaya-pauza-podeshevejut-li...[/embed]
В этом контексте рекомендация Минстроя регионам отказаться от проектов малогабаритных квартир – оправданный шаг. Как представляется, к 2027 году до половины субъектов Федерации утвердят нормы по площади новостроек. Очевидно, что придется актуализировать и мастер-планы – комплексные документы, устанавливающие приоритеты, цели и ожидаемые результаты управления социально-экономическим и пространственным развитием городов.
Сейчас понятие «мастер-план» не закреплено законодательно, но ожидается, что в ближайшие месяцы его введут в Градостроительный кодекс РФ. При разработке мастер-планов проектировщики придерживаются строительных норм и правил (СНиП), правил землепользования и застройки. Они учитывают множество факторов: прогнозируемый рост численности населения города, ситуацию на рынке недвижимости и т. д. На основании этих данных принимают решения, какие квартиры (по количеству комнат, по общей и жилой площади) и сколько необходимо построить, чтобы удовлетворить спрос.
Однако всё имеет свою цену. Запрет возведения домов с малогабаритными студиями и квартирами лишит застройщиков части маржи. С одной стороны, чем меньше площадь квартиры, тем дороже в ней квадратный метр. С другой – этих квадратных метров меньше, следовательно, у покупателя хватает средств на покупку.
Сделки с большими квартирами и в лучшие времена совершались реже, чем с малыми. А со второго полугодия 2024-го первичный рынок после введения фактически заградительных (28–30% годовых) ставок по ипотеке столкнулся с затовариванием. По данным «Наш.Дом.РФ», в прошлом году реализовали почти 35,5 млн кв. м новостроек, при этом не нашлось покупателей примерно на 53 млн кв. м.
Возможный запрет на строительство малогабаритного жилья вызвал неоднозначную реакцию девелоперов. Многие видят в этом решении большие риски. Генеральный директор ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян не исключает, что если московские нормативы сделают обязательными для всех регионов, то не избежать роста издержек. В частности, увеличатся расходы на проектирование, значит, вырастет средняя стоимость лота.
[embed]https://profile.ru/economy/schaste-v-kvadrate-na-kakie-param...[/embed]
Как представляется, девелоперы могут принять корпоративные стратегии по поддержанию спроса путем снижения себестоимости строительства. Например, оптимизировать издержки по отдельным статьям. В жертву, возможно, принесут расходы на рекламу. Без «двигателя торговли» средние сроки продаж квартир в новостройках, скорее всего, удлинятся. Попытка же сэкономить на стройматериалах – заменить дорогие на их дешевые аналоги – чревата снижением качества жилья, что негативно отразится на репутации застройщика, который в итоге потеряет клиентов.
В этой ситуации девелоперы могли бы рассчитывать на поддержку субъектов Федерации. Интерес представляет опыт реализации Адресной инвестиционной программы (АИП) Москвы. Столичные власти определяют объекты социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, которые будут построены за счет городского бюджета. Как правило, большинство объектов, включенных в АИП, по срокам синхронизированы с завершением проектов жилищного строительства.
Асимметричным ответом девелоперов на требование властей привести жилплощадь новостроек в соответствие с новыми нормативами мог бы стать переход от строительства квартир к строительству апартаментов. Согласно оценкам экспертов, сегодня на их долю приходится до 22% предложений на первичном рынке. Особенно популярны апартаменты в мегаполисах. На Москву, например, приходится около 11% продаж, на Петербург – почти 20%.
Издержки при строительстве апартаментов на 15–20% ниже, поскольку не надо создавать социальную инфраструктуру – поликлиники, детсады, школы, детские и спортивные площадки, автомобильные парковки. Однако юридически такая недвижимость не относится к жилой, что исключает возможность оформить регистрацию по месту жительства. И это серьезный сдерживающий фактор для развития рынка.
Ко всему прочему осенью прошлого года Москва создала прецедент – ввела запрет на строительство апартаментов. Нельзя исключать, что примеру столицы последуют власти некоторых регионов. При таком раскладе у российских девелоперов не останется иного выбора, кроме как строить более просторные квартиры по новым нормативам, перестав экономить на квадратных метрах жилплощади.
Похожие новости: