Дом из песка и обмана: Верховный суд защитил жильцов и владельцев самостроя

Главный судебный орган страны поставил точку в споре о сносе незаконных домов. Верховный суд России подчеркнул: при сносе самовольных построек суды должны учитывать судьбы живущих там людей. Решение обязует одновременно рассматривать вопрос о выселении и защите прав граждан. Юристы называют такую позицию переломной, ведь социальная защита теперь уравновешивает требования закона. Эксперты предупреждают: покупая жилье без проверки разрешений, граждане рискуют остаться без прав и без компенсации. Государство не обязано оплачивать переселение тех, кто участвовал в незаконной застройке, но суд может отсрочить снос, чтобы не нарушить конституционное право на жилье. Подробности — в материале «Известий».

Суть в людях, а не в бетоне

Верховный суд России поставил важный правовой акцент: при сносе самовольных построек суды обязаны учитывать судьбы людей, уже проживающих в этих домах, сообщили в Управлении по взаимодействию с общественностью и СМИ ВС РФ. Решение по делу № 18-КГ25-168-К4 прозвучало после долгого конфликта в одном из городов Кубани, где пятиэтажное здание хотели снести из-за превышения разрешенной этажности. Владельцы участка получили разрешение лишь на трехэтажный дом, но возвели пять, превратив частный проект в многоквартирный дом, где к моменту спора уже жили семьи.

Судьи подчеркнули: если в самовольной постройке проживают граждане, имеющие законное право пользования жильем, то снос возможен лишь при одновременном решении вопроса об их выселении и обеспечении жилищных прав. Верховный суд направил дело на пересмотр, обязав суд второй инстанции с участием прокуратуры проверить, предпринимал ли застройщик попытки легализовать объект через получение необходимых разрешений.

Пресс-служба Минстроя России раскрыла «Известиям» официальное понимание проблемы. В министерстве напомнили, что разрешение на строительство — это первичное юридическое основание для любых работ. При его отсутствии объект автоматически теряет признаки законного капитального строительства и становится самовольным.

— Строительство или реконструкция здания без получения разрешения являются недопустимыми. Такие объекты могут быть признаны самовольными постройками, поскольку без утвержденной проектной документации невозможно установить их безопасность, — заявили в пресс-службе.

В Минстрое напомнили, что с 2018 года закон допускает возможность приведение строений в соответствие нормативам, если участок и параметры здания позволяют это сделать. Но даже этот порядок невозможен, если объект построен на земле, предназначенной для иных целей, — например, под ИЖС или садоводство. Закон прямо предписывает, что в таких случаях решение о сносе может быть принято только судом.

Кто платит за переселение

Надо отметить, что проблема социальной ответственности за переселение жильцов из самовольных домов стала одной из центральных в последнее время. Управляющий партнер «Легес Бюро», член АЮР Мария Спиридонова подчеркивает, что сам по себе факт проживания в таком объекте не гарантирует оплаты переезда или предоставления иного жилья.

— Когда появляется перспектива сноса самовольной постройки, важнейший вопрос — кто оплачивает переселение жильцов. Верховный суд прямо указал: если под одной крышей проживают зарегистрированные граждане, то вместе с решением о сносе должен решаться вопрос их дальнейшей судьбы. Суд может отсрочить исполнение решения, чтобы не нарушить конституционное право на жилище, — объясняет она.

При этом эксперт отмечает правовой вакуум: четкого механизма возмещения расходов законом не предусмотрено, и суды рассматривают каждое дело индивидуально. Ответственность может лечь как на застройщика, так и на органы власти, если их бездействие привело к нарушению прав граждан.

Правовые риски и цена ошибки

Юристы предупреждают: покупка квартиры в самострое — почти всегда шаг в юридическую неизвестность. Управляющий партнер PROLEX Law Firm, член АЮР Константин Лушников напоминает, что право собственности на такие объекты не возникает, а значит, любая «квартира» в самовольной постройке превращается лишь в имущественное требование без реального правового титула.

— Ни нотариус, ни эскроу-счет не гарантируют защиту, если объект незаконен. Покупатель приобретает не жилье, а потенциальную проблему, — подчеркивает эксперт.

Он также акцентирует: расходы на снос несет возведший объект или владелец участка. Государство не обязано компенсировать переселение, если жильцы знали о нарушениях. При этом суд должен оценить, не приведет ли снос к нарушению права на жилище, и вправе обязать органы власти предусмотреть меры социальной поддержки.

Закон, который работает на превенцию

Советник Федеральной палаты адвокатов РФ Ольга Власова напоминает: «никто не заплатит» за переселение тех, кто именно сознательно участвовал в незаконном строительстве или приобрел объекты с явными нарушениями.

— Возведение самовольной постройки — это нарушение законодательства, и оплачивать переселение таким людям никто не будет. Ответчик обязан сам снести строение за свой счет. Если этого не происходит, администрация выполняет снос и взыскивает расходы, — подчеркивает адвокат.

Она советует тщательно проверять правоустанавливающие документы и разрешение на строительство. Следует убедиться, что цель использования земли соответствует типу объекта, иначе покупатель рискует остаться без защиты и без возмещения убытков.

Когда самострой — не самострой

Не все постройки, возведенные с нарушениями, автоматически признаются самовольными. Доцент кафедры семейного и жилищного права МГЮА Евгения Басос указывает на случаи, когда застройщик может доказать добросовестность своих действий.

— Если лицо не знало и не могло знать о наличии ограничений для использования участка, а уполномоченный орган выдал разрешение, допускающее строительство, постройка не может быть признана самовольной, — отмечает она.

Эксперт добавляет, что если решение суда о сносе вынесено в отношении приобретателя, который не участвовал в строительстве, он имеет право требовать возмещения убытков с настоящего виновника — того, кто фактически возвел объект. Это создает правовую защиту для добросовестных покупателей, пострадавших из-за чужого нарушения, сказала она.