Бремя ожидания: госпрограммы продолжают играть ключевую роль на рынке ипотеки

Доля отказов по ипотечным кредитам в России сократилась до минимума почти за год, однако рынок всё равно на спаде: в условиях длительных высоких ставок спрос на рыночную ипотеку резко просел, выдачи «тянут» госпрограммы. Подробнее о перспективах рынка и имеющихся альтернативах — в материале «Известий».

Рост одобрения

По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в марте показатель отказов по заявкам на ипотечные кредиты достиг минимального за год значения в 46,1%. Это ниже показателей января и февраля (54,4–54,6%). А в 2024 году ниже 50% они опускались лишь дважды.

Рост одобрений ипотечных заявок связан с увеличением размера госсубсидий для банков (в начале года) по льготной ипотеке, поступающих из федерального бюджета для компенсации недополученного дохода в условиях высокой ключевой ставки, указывает Татьяна Алексашина, доцент Финансового университета при правительстве РФ.

— Еще одним фактором стало небольшое снижение ставок на рынке. Процент на вторичное жилье и новостройки снизился примерно до 28%. Это тоже привело к увеличению одобрений, банки частично поменяли свои правила и снизили ограничения, которые были введены ранее, — говорит Анжела Красноярова, эксперт в сфере недвижимости, руководитель АН «Рост-Инвест».

Тем не менее качество ипотечного портфеля остается важным аспектом для банков.

— Несмотря на рост одобрений, банки стараются контролировать риски и не допускать значительного ухудшения качества заемщиков. Уровень просроченной задолженности по ипотеке остается на низком уровне — около 1–1,5%. Это свидетельствует о достаточно консервативном подходе банков к оценке кредитоспособности заемщиков, — подчеркивает Венера Шайдуллина, директор исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право».

Рынок сокращается

О восстановлении рынка говорить пока не приходится, уверены эксперты. Так, по итогам прошлого года количество выданных в стране ипотечных кредитов сократилось по сравнению с 2023 годом на 43%, а объем выдачи — на 40%.

В этом году, в условиях продолжающейся жесткой кредитно-денежной политики государства, картина остается похожей. Так, в марте 2025-го выдача ипотечных кредитов в России, по данным «Скоринг бюро» сократилась по сравнению с прошлым годом в два раза. За месяц в стране было выдано 51,4 тыс. жилищных кредитов (против прошлогодних 108,7 тыс.). Уменьшился и объем выданных средств — на те же 50%. Сумма выданной ипотеки в марте 2025-го составила 229,2 млрд рублей. Год назад — 459,8 млрд рублей.

Ставка на госпрограммы

Основным драйвером рынка остаются льготные госпрограммы, по которым сегодня процентная ставка варьируется в диапазоне от 2 до 6%. На них приходится более 90% новых кредитов. Основной поток сделок формирует семейная ипотека, меньший вклад вносят IT-ипотека, арктическая, дальневосточная и ипотека для военнослужащих.

— Что касается рыночных ипотечных программ, то спрос на них остается крайне ограниченным. Средние ставки находятся на уровне 26% годовых, что делает их экономически нецелесообразными и мало привлекательными для большинства заемщиков. Фактически такие условия являются «заградительными», — указывает Александр Кузнецов, основатель агентства недвижимости Genesis Group.

Наблюдается определенная сегментация рынка: доступное жилье в новостройках приобретается преимущественно с использованием льготных программ, в то время как вторичный рынок и премиальный сегмент больше ориентированы на рыночные продукты, отмечает Венера Шайдуллина.

Режим ожидания

И банки, и застройщики, и покупатели ждут снижения ключевой ставки. Существенного оживления в ипотечном сегменте и всплеска выдач не будет до тех пор, пока она не пойдет вниз или же пока не расширятся критерии по льготным программам, констатируют эксперты.

— Минимальные действующие процентные ставки по ипотечным кредитам в банках находятся в диапазоне от 26–27% и выше. Спрос со стороны незакредитованных клиентов по таким высоким ставкам близок к нулю. Эта категория клиентов (тех, кто не подпадает под условия льготных госпрограмм. — Ред.), очевидно, ждет снижения ключевой ставки и улучшения условий стандартных ипотечных продуктов, — указывает Ольга Горюкова, директор департамента риск-менеджмента, член правления ПАО «Свой Банк».

На этом фоне спрос будет по-прежнему удерживаться только за счет семейной ипотеки и программ рассрочек, указывают эксперты в сфере недвижимости.

— Причем для многих покупателей рассрочка от застройщика становится самым доступным инструментом: без одобрения банка, без процентов и с возможностью гибко войти в сделку. Именно такие форматы — наряду с госпрограммами — будут определять поведение рынка в 2025 году, — полагает Алексей Кузнецов.

По мнению ряда экспертов, признаки оживления рынок начнет показывать при возвращении ключевой ставки на уровень около 15%.

Как следует из консенсус-прогноза «Известий», ключевая ставка может опуститься до 19% лишь к концу 2025 года. В позитивном сценарии аналитики допускают уменьшение ключевой до 16 или 17%. В негативном — уровень не опустится ниже 20%. Приступить к смягчению денежно-кредитной политики ЦБ сможет через одно заседание — 25 июля, считают аналитики. Большинство из них полагает, что регулятор будет действовать аккуратно и уменьшать ставку медленными шагами.